Жизнь в домах с историей: где в России покупают квартиры в памятниках архитектуры
Статус объекта культурного наследия в России означает не только историческую и архитектурную ценность здания, но и накладывает ограничения для владельцев. Речь идёт о запретах на изменения фасадов, несогласованные ремонты и отдельные виды работ. При этом собственники обязаны поддерживать дом в надлежащем состоянии.
В преддверии Международного дня памятников и исторических мест эксперты сервиса Домклик от Сбер изучили сделки с квартирами в таких зданиях и составили их обобщённый портрет.
Доля подобных объектов остаётся крайне небольшой. В Москве насчитывается около 8,5 тысячи зданий с таким статусом, однако жилыми из них являются лишь 413 — это меньше 5 процентов. В структуре всего жилого фонда столицы их доля немного превышает 1 процент.
Наибольшее число сделок с такими квартирами приходится на Санкт-Петербург — 43 процента от всех ипотечных покупок жилья в домах-памятниках. Далее идут:
— Ивановская область — 7,2 процента
— Красноярский край — 6,8 процента
— Астраханская область — 6,7 процента
— Свердловская область — 5,2 процента
Москва даёт менее 1 процента таких сделок. Основная причина — высокая стоимость: медианная цена квадратного метра превышает 950 тысяч рублей, что почти в 2,5 раза дороже обычной вторичной недвижимости.
Чаще всего такие дома расположены в исторических центрах городов. Это районы с развитой инфраструктурой, высокой концентрацией культурных объектов, ресторанов и туристических мест. При этом сами здания нередко перестраивались: изначально это могли быть хозяйственные корпуса или флигели, которые со временем расширяли и надстраивали.
В ряде регионов ситуация иная. Там квартиры в таких домах чаще воспринимаются как менее ликвидный актив. Причины:
— ограничения на ремонт
— изношенные коммуникации
— необходимость дополнительных вложений
Это отражается на стоимости. В некоторых регионах, включая Красноярский край, Нижегородскую, Астраханскую и Волгоградскую области, цена квадратного метра в таких объектах примерно на 5 процентов ниже, чем у стандартной вторички.
По возрасту зданий почти 40 процентов сделок приходится на дома конца XIX — начала XX века. Это бывшие доходные дома, которые строились для сдачи жилья в аренду. Уже тогда появлялись лифты, центральное отопление и мусоропроводы, а стоимость квартир зависела от этажа.
На втором месте — послевоенные здания, включая «сталинки», которые сегодня считаются одними из самых дорогих на вторичном рынке.
Остальная структура выглядит так:
— дома XIX века без учёта рубежа столетий — около 14 процентов
— раннесоветская застройка — 5,4 процента
— здания XVIII века — около 1,2 процента
Самыми старыми оказались квартиры в домах 1756 года в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга.
С точки зрения характеристик такие дома заметно отличаются от обычной вторички. Около 97 процентов из них построены из кирпича. Деревянные здания встречаются значительно реже — примерно 1,5 процента сделок.
Есть и бытовые особенности:
— более 75 процентов квартир без балконов и лоджий
— лифты отсутствуют в 76,2 процента домов
— около 90 процентов зданий не выше шести этажей
— почти треть домов — от одного до трёх этажей
При этом квартиры в таких домах зачастую выигрывают по ключевым параметрам. Их медианная площадь составляет около 60 квадратных метров против 44 у стандартной вторички.
Структура сделок также отличается:
— однокомнатные — около 19 процентов
— двухкомнатные — менее 35 процентов
— трёхкомнатные — 27,8 процента
— четырёхкомнатные и более — 18,2 процента
Доля просторных квартир здесь значительно выше, чем на обычном рынке.
Отдельное преимущество — высота потолков. Более половины квартир имеют потолки выше трёх метров, а в 11,3 процента случаев — выше 3,5 метра. Для стандартной вторичной недвижимости эти показатели заметно ниже.
В итоге покупка квартиры в доме с историческим статусом — это сочетание уникальной атмосферы и более просторного жилья. Однако такой выбор требует готовности к ограничениям и дополнительным затратам на содержание.